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何须执手问年华书包网(8danews.com) 编辑:jh-HTAY 时间:2017-10-21 18:09:25

中国的房地产金融,无论是对于需求端的购房者来说,还是对于供给端的房企与政府来说,在金融制度上仍然远远落后于美国。若以 1938 年美国成立半政府机构 Fannie Mae(联邦住房按揭贷款协会)为标志,中国在需求端的房地产金融足足落后美国 80 年。若以 1960 年美国总统艾森豪威尔签署 REIT 法案为标志,中国在供给端的房地产金融也落后美国 50 余年。

我们先来说「房价收入比」。黄先生在演讲中说,「6-7 年家庭收入买套房」是合理的,然后又说北上广深杭的房价收入比已达 40 年左右,「伦敦房价收入比还是在 10 年以内」,「我们高得离谱」。

了解美国「次贷危机」的经济学人士,都知道,危机的源头是零首付没错,但问题的核心出在中间过长链条的监管。

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对于政府来说,耕地增加了,就可以腾出更多土地用来作为城市建设用地。

但听得再过瘾,不仅无助于解决问题,反而会导致我们错判形势。

新加坡是一个小国,一座城市即一个国家,我们从新加坡小国学来的经济适用房与公积金制度,在我们这个泱泱大国中已经证明了什么叫「杯水车薪」。

还有一种,批了土地后,两年必须启动开发,三五年完成,太多的房产商囤积了地十年没有开发,这十年来,房价涨了 10 倍,什么活也不干,利润增加 10 倍。


但是,黄先生对于金融的判断,拥有广大的民意基础。他在演讲中提出的「房企购地需用自有资金」,乍看起来确实非常有道理——事实上,住建部与国土部在今年 4 月 1 日联合签发的文件中已经明确作出相同要求(《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》)。但足足两个月过去了,至今没有一座城市在该文件下发之后公开响应。为什么?

如果只满足户籍人口,一定会有很多年轻人买不到这种房子,还是有很多人会抱怨;如果要全面满足非户籍的常住人口,那么再多的「公租房」都不够卖。

当前的房地产市场,是否存在黄先生所说的这些问题?当然有,但绝对不是主流。以「变换容积率」为例,现在哪座稍微文明一点的城市官员,敢随意变换容积率?这是一条高压线,碰它就是给自己一个最耀眼的腐败嫌疑,绝大多数官员恐怕都避之不及。这个现象什么时候比较普遍?十年前,甚至二十年前。这个现象现在哪里还有?吏治比较不堪的城市。

如果我们无视经济学逻辑,仅仅只从感情上考虑,那么住几年公租房就可以买进,这当然是好事。


   报告提出,促进金融部门与实体经济之间的协调发展,一是要坚持稳中求进的总基调,保持战略定力,使需求侧管理与供给侧结构性改革相配合;二是协调推进金融领域的创新与监管、改革与开放;三是增加金融机构与产品供给,建立多层次的金融供给体系,强化金融机构之间的竞争;四是遏制资产价格的过快上涨,严密防控资产价格泡沫,扭转持有资产比投资实业更赚钱的局面;五是进一步显著提高直接融资比重,让金融更好服务于实体经济。对于当前的金融去杠杆操作,需要谨慎把握其力度和节奏,既保证不因杠杆的快速去除而影响金融市场稳定,又能够挤压资金在金融体系内空转的空间并迫使其进入实体部门,通过寻求那些富有前景的投资项目进而带动整体经济的转型升级。

为什么你们都在转黄先生的演讲稿?

另外,房价涨不涨,真的不是市长说了算。像重庆这么好的城市,只是当时的火候未到而已。你再看看现在的重庆,以及此后的重庆。

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当然,从感情看说,我们会抱怨房价太高,所以,也就更愿意接受黄先生拿「房价收入比」说事,连他都说「我们高得离谱」,听起来多解气啊。

第一,新加坡从李光耀建国之初,就开始建造「组屋」,持之以恒至今,中间几乎没有中断或者变卦过;我们开始有「公租房」这个概念才几年?不过十余年而已(福利分房时代的「公租房」是另一回事,不是新加坡意义上的「公租房」)。拿不同历史阶段进行两国对比,没有意义。


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但是,这件事新加坡可以实现,不等于适用于中国。

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新加坡是一个城市国家,人口基本上是恒定的,更准确说,是缺人口,所以拼命鼓励各国富豪(注意是富豪)移民新加坡;但我们国家的城市,不是缺人口,而是在控制人口,因为住房、教育、医疗等等基础资源一时跟不上。

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2nd

现在,终于迎来了一个不错的窗口期,所以国家已经及时做出了「培育和发展住房租赁市场」的战略性安排。也就是说,我们刚刚处在一个新战略的起点上。

但黄先生很认真,在谈到「长效机制之四:租赁市场」时他又提及了新加坡:「像新加坡那样,五年以上的公租房,租户还可以买过去,变成共有产权房。」


4th

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国外的月亮未必比中国圆。

我们说点不中听的话:倘若我们全盘接受黄先生对于房地产的见解,并将之作为系统性的「药方」;那么,我们国家下一阶段的城市化甚至经济发展,恐怕还要走一些弯路。

我们今天很多人对待房地产金融的态度,跟 20 多年前很多人仇视「按揭」这个新事物,没什么区别。

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